집을 맡기고 매월 일정한 금액을 입금받는 제도가 있는데요. 기존에는 공시가 9억원 이하 주택만 가입이 가능했는데 23년 10월에 법이 개정되면서 공시지가 12억 이하 주택도 가입할 수 있게 되었는데요. 역모기지론이라고도 불리우는 주택연금 제도와 수령액, 계산방법 그리고 적용금리에 대해서 알아보겠습니다.
주택연금이란
주택연금이란 글자그대로 주택을 가지고 연금을 받는다는 개념인데요. 자기 명의의 주택을 보유하고 있지만 매월 필요한 소득이 부족한 노인들을 위해서 한국주택금융공사가 시행하고 있는 제도입니다. 집을 살 때 모자라는 돈을 빌리는 제도를 모기지론이라고 하는데요. 주택연금은 이와 반대의 개념이다보니 '역모기지론'이라고도 합니다. 그럼 이러한 주택연금의 가입요건과 초기보증료 그리고 보증기한에 대해서 알아보겠습니다.
주택연금 가입 시에 주택을 담보로 매월 받게되는 '연금지급액'은 소유한 주택의 공시가격과 가입 시점의 연령에 따라 달라지니 아래의 주택연금 예상금액 알아보기로 확인해보시기 바랍니다.(주택가격은 아파트의 경우에는 한국부동산원 시세, KB국민은행 시세를 순차적으로 적용하며, 아파트 이외의 주택과 오피스텔은 감정기관의 감정편가를 통한 시세가 적용)
위의 주택연금 예상금액 알아보기에서 확인해보셨겠지만 주택연금 월지급금은 주택가격이 동일할 경우 연령이 높을수록 많아지고 연령이 낮을수록 월지급금이 줄어듭니다.(연령은 부부 중 나이가 젊은 연소자 나이 기준)
가입요건
부부 중 1명이 만 55세 이상이고 부부합산 공시가격 9억원 이하 주택을 소유하신 분이 대상인데요. 좀 더 자세히 알아보겠습니다.
1. 가입연령과 국적 : 부부 중 1명이 만55세 이상이고 또한 부부 중 1명이 대한민국 국민
2. 주택보유수 : 부부기준 공시가격 등이 9억원 이하 주택소유자(다주택자의 경우 합산 공시가격이 9억 이하면 가입가능하며 공시가격 등이 9억원 초과 2주택자는 3년이내에 1주택 처분 시 가입 가능)
3. 대상주택 : 주택법 제2조제1호에 따른 주택, 지방자치단체에 신고된 노인복지주택 및 주거목적 오피스텔
4. 거주요건 : 주택연금 가입주택에 전입신고가 된 상태로 실거주해야함
5. 가입자와 배우자는 의사능력 및 행위능력이 있어야 가입 가능(치매 등의 사유로 의사능력 또는 행위능력이 없거나 부족한 경우에는 선년후견제도를 활용하여 가입 가능)
주택연금 담보제공 방식
주택연금은 주택소유자가 소유권을 가지고 공사는 담보주택에 저당권을 설정하는 저당권방식과, 주택소유자가 주택을 공사에 신탁(소유권 이전)하고 공사는 우선수익권을 담보로 취득하는 신탁방식이 있습니다.
| 구분 | ✔ 저당권방식 | ✔ 신탁방식 |
| 담보제공(소유권) | 근저당권 설정(가입자) | 신탁등기(공사) |
| 가입자 사망시 배우자 연금승계 | 소유권 이전등기 절차필요 | 소유권 이전 없이 자동승계 |
| 보증금 있는 일부 임대 | 불가능 | 가능 |
주택연금 수령방식
주택연금을 신청 후 매월 받는 주택연금 수령방식은 평생 동안 매월 연금방식으로 수령하는 종신방식과 일정기간 동안 받는 확정기간방식이 있습니다. 또한 주택연금 제도를 이용 중 의료비 등 목돈이 필요 시 수시로 찾아 쓰는 개별인출제도를 활용할 수 있습니다.
주택연금 상품종류
주택연금에는 종류가 있는데요. 평생 매월 연금방식으로 받는 종신방식과 일정기간 정해진 기간동안 받는 확정기간 방식등 이 있습니다.
종신지급방식 : 월지급금을 평생 지급받는 방식으로 대출한도의 50% 이내를 인출한도로 설정
종신혼합방식 : 월지급금을 평생 지급받는 방식으로 한도 비설정
확정기간방식 : 일정기간(10~30년) 동안만 월지급금을 지급받는 방식
대출상환방식 : 집에 상환해야 할 대출이 남아있는 경우 주담대 상환용으로 인출한도(한도의 50~90%) 범위 내에서 일시에 찾아서 상환하고 나머지 부분에 대해서 평생동안 매월 연금을 받는 방식
우대지급방식 : 부부기준 2억원 미만 1주택 보유자가 종신방식(정액형)보다 월지급금을 최대 약 20% 우대하여 지급받는 방식으로 한도를 설정하지 않음.
우대혼합방식 : 부부기준 2억원 미만 1주택 보유자가 종신방식(정액형)보다 월지급금을 최대 약 20% 우대하여 지급받는 방식으로 한도를 대출한도의 45% 이내로 설정.
*확정기간방식은 부부 중 연소자가 만 55~74세인 경우에만 선택 가능
📌 잠깐! 이혼이나 재혼한 경우 어떻게 되나
주택연금을 이용도중에 이혼을 한 경우 이혼한 배우자는 주택연금을 받을 수 없으며, 이용도중에 재혼을 한 경우에에도 재혼한 배우자는 주택연금을 받을 수 없습니다.
월지급금 지급유형
정액형
초기증액형(3년)
초기증액형(5년)
초기증액형(7년)
초기증액형(10년)
정기증가형
주택연금 이용 시 비용
주택연금 가입 시 들어가는 비용은 초기보증료, 연보증료, 대출이자가 있으며 이는 모두 당장 낼 필요는 없지만, 가입 시에 직접 내는 비용도 있는데요. 감정평가수수료와 등록면허세(지방교육세포함)등이 있습니다.
- 가입비(초기보증료) : 주택가격의 1.5%(대출상환방식의 경우 1.0%)를 최초 연금지급일에 납부합니다.
- 연 보증료 : 보증잔액의 연 0.75%(대출상환방식의 경우 1.0%)를 매월 납부합니다.
- 보증료는 취급 금융기관이 가입자 부담으로 공사에 납부하므로 연금지급총액(대출잔액)에 가산됩니다. 따라서, 가입자가 직접 현금으로 납부할 필요가 없습니다.
주택연금 지킴이 통장(주택연금 전용계좌)
주택연금 지킴이 통장은 주택연금 월지급금 중에서 민사집행법 제 195조제3호에 해당되는 최저생계비 185만원까지만 입금이 가능하고, 입금된 금액에 대해서는 압류가 금지되어 보다 안정적인 주택연금 수령을 가능하게 한 주택연금 전용계좌입니다.(KB, 농협, 신한, 우리, 하나, 기업, 수협, 부산, 경남, 전북, 대구, 광주, 지역 농·축협)
합리적인 상속
나중에 부부 모두 사망 후에는 주택을 처분해서 그동안 받았던 주택연금을 정산하면 되며 이 때 연금수령액 등이 집값을 초과하여도 상속인에게 청구하지는 않습니다. 반대로 집값이 남으면 상속인에게 돌아가게됩니다.
| 금액비교 | 정산방법 |
| 주택처분금액 > 연금지급총액 | 남는 부분은 상속인에게 돌아감 |
| 주택처분금액 < 연금지급총액 | 부족분에 대해 상속인에게 별도 청구 없음 |
여기서 '연금지급총액'은 ① 월지급금 누계 + ② 수시인출금 + ③ 보증료(초기보증료 및 연보증료) + ④ (①,②,③)에 대한 대출이자 입니다.
월지급금 예시
아파트(일반주택), 노인복지주택, 주거목적 오피스텔에 따라서 월지급금의 금액이 달라지는데요.위에서 알아보았듯이 주택연근 지급액은 연령과 주택가격이 중요합니다.아래에서는 종신지급방식, 정액형으로 계산한 일반적인 월지급금입니다.
1. 일반주택
| 연령 | 주택가격 | |||||||||||
| 1억 | 2억 | 3억 | 4억 | 5억 | 6억 | 7억 | 8억 | 9억 | 10억 | 11억 | 12억 | |
| 50세 | 112 | 225 | 338 | 451 | 564 | 677 | 790 | 903 | 1,016 | 1,129 | 1,242 | 1,355 |
| 55세 | 151 | 302 | 453 | 604 | 756 | 907 | 1,058 | 1,209 | 1,360 | 1,512 | 1,663 | 1,814 |
| 60세 | 204 | 409 | 614 | 819 | 1,023 | 1,228 | 1,433 | 1,638 | 1,843 | 2,047 | 2,252 | 2,457 |
| 65세 | 246 | 492 | 739 | 985 | 1,232 | 1,478 | 1,724 | 1,971 | 2,217 | 2,464 | 2,615 | 2,615 |
| 70세 | 300 | 601 | 901 | 1,202 | 1,503 | 1,803 | 2,104 | 2,405 | 2,705 | 2,763 | 2,763 | 2,763 |
| 75세 | 373 | 746 | 1,120 | 1,493 | 1,867 | 2,240 | 2,613 | 2,977 | 2,977 | 2,977 | 2,977 | 2,977 |
| 80세 | 476 | 951 | 1,427 | 1,903 | 2,379 | 2,855 | 3,310 | 3,310 | 3,310 | 3,310 | 3,310 | 3,310 |
📢 일반주택(아파트 등)의 경우 부부 중 연소자가 70세이고 3억원 주택 기준으로 월지급금은 90만1천원을 받을 수 있습니다.
2. 노인복지주택
| 연령 | 주택가격 | |||||||||||
| 1억 | 2억 | 3억 | 4억 | 5억 | 6억 | 7억 | 8억 | 9억 | 10억 | 11억 | 12억 | |
| 50세 | 89 | 178 | 267 | 356 | 445 | 534 | 623 | 712 | 801 | 890 | 979 | 1,068 |
| 55세 | 122 | 244 | 366 | 489 | 611 | 733 | 856 | 978 | 1,100 | 1,222 | 1,345 | 1,467 |
| 60세 | 169 | 338 | 508 | 677 | 846 | 1,016 | 1,185 | 1,354 | 1,524 | 1,693 | 1,862 | 2,032 |
| 65세 | 208 | 417 | 625 | 834 | 1,042 | 1,251 | 1,460 | 1,668 | 1,877 | 2,085 | 2,294 | 2,503 |
| 70세 | 261 | 522 | 784 | 1,045 | 1,307 | 1,568 | 1,830 | 2,091 | 2,352 | 2,614 | 2,751 | 2,751 |
| 75세 | 331 | 663 | 995 | 1,327 | 1,659 | 1,991 | 2,323 | 2,655 | 2,968 | 2,968 | 2,968 | 2,968 |
| 80세 | 432 | 865 | 1,298 | 1,730 | 2,163 | 2,596 | 3,029 | 3,303 | 3,303 | 3,303 | 3,303 | 3,303 |
📢 지방자치단체에 신고된 노인복지주택의 경우 부부 중 연소자 기준 70세에 3억원 주택 기준으로 매월 78만4천원을 받을 수 있습니다.
3. 주거목적 오피스텔
| 연령 | 주택가격 | |||||||||||
| 1억 | 2억 | 3억 | 4억 | 5억 | 6억 | 7억 | 8억 | 9억 | 10억 | 11억 | 12억 | |
| 50세 | 79 | 158 | 237 | 316 | 395 | 474 | 553 | 632 | 712 | 791 | 870 | 949 |
| 55세 | 109 | 219 | 328 | 438 | 548 | 657 | 767 | 876 | 986 | 1,096 | 1,205 | 1,315 |
| 60세 | 153 | 307 | 461 | 614 | 768 | 922 | 1,076 | 1,229 | 1,383 | 1,537 | 1,690 | 1,844 |
| 65세 | 192 | 384 | 577 | 769 | 961 | 1,154 | 1,346 | 1,539 | 1,731 | 1,923 | 2,116 | 2,308 |
| 70세 | 243 | 486 | 729 | 972 | 1,216 | 1,459 | 1,702 | 1,945 | 2,189 | 2,432 | 2,675 | 2,745 |
| 75세 | 313 | 626 | 939 | 1,252 | 1,565 | 1,878 | 2,191 | 2,504 | 2,817 | 2,964 | 2,964 | 2,964 |
| 80세 | 412 | 824 | 1,237 | 1,649 | 2,062 | 2,474 | 2,887 | 3,299 | 3,299 | 3,299 | 3,299 | 3,299 |
📢 주거목적 오피스텔의 경우 부부 중 연소자 기준 70세이고 3억원 주택 기준으로 매월 72만9천원을 받을 수 있습니다.
적용금리(변동금리)
👉 적용금리는 "기준금리" + "가산금리"입이며 변동금리입니다.
"기준금리"는 고객과 금융기관이 협의하여 다음 중 한 가지를 선택할 수 있습니다.
3개월 CD금리 (3개월 주기로 변동)
신규취급액 COFIX 금리 (6개월 주기로 변동)
"가산금리"는 기준금리가 3개월 CD금리인 경우 1.1%
신규취급액 COFIX 금리인 경우 0.85%입니다. (대출상환방식의 경우 가산금리가 0.1%p 인하)
이자는 시간이 지날수록 대출액이 커지는 것이므로 늘어나게 됩니다.
매월 연금지급총액(대출잔액)에 가산되어 늘어나지만, 가입자가 직접 현금으로 납부할 필요는 없습니다.
가입 이후에는 대출 기준금리 즉, 3개월CD금리를 신규취급액 COFIX금리로 바꾸거나 반대로 바꾸는 것이 불가능합니다.
주택연금 지급정지 사유
연금을 매월 받다가 아래와 같은 사유가 있으면 연금은 지급이 정지됩니다.
1. 부부 모두 사망한 경우 : 가입자만 사망한 경우에는 배우자가 채무인수 후 계속 이용 가능
2. 부부 모두 주민등록을 이전한 경우 : 가입자와 배우자 모두 주민등록상 주소지가 담보주택 주소지와 다른 것으로 확인된 경우. 다만, 입원 등 한국주택금융공사 사장이 정하여 공사 인터넷 홈페이지에 공고하는 사유(이하 “실거주 예외 인정사유”)로 공사의 승인을 받은 경우는 제외
3. 장기 미거주의 경우 : 부부 모두 1년 이상 계속하여 담보주택에서 거주하지 않는 경우. 다만, 실거주 예외 인정사유가 있어 공사에 미리 서면통지하거나 공사가 직접 확인한 후 불가피하다고 판단되는 경우 제외
4. 주택 소유권을 상실하는 경우 : 매각, 양도로 소유권 이전, 화재 등으로 주택 소실 등
5. 처분조건약정 미이행 및 주택의 용도 외 사용 : 일시적 2주택자로 가입 후 최초 주택연금 지급일로부터 3년 내 주택 미처분
6. 주거목적 오피스텔을 주거목적으로 사용하지 않는 등